Legea nr. 207/2025 („Legea Nordis”): noile reguli privind tranzacțiile imobiliare

În Monitorul Oficial nr. 1133/8 decembrie 2025 a fost publicată Legea nr. 207/2025, care modifică Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și completează Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.

1) Condiții legale pentru încheierea promisiunilor de vânzare a locuințelor viitoare

• notarea autorizației de construire în cartea funciară;
• pentru condominii viitoare: preapartamentare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale (bunuri viitoare);

Prin operațiunea de preapartamentare:

• se deschide cartea funciară a construcției viitoare (condominiu bun viitor);
• se deschid cărți funciare individuale pentru fiecare apartament viitor prevăzut în autorizația de construire;
• în fiecare carte funciară se menționează expres că unitatea este „bun viitor”;
• operațiunea se face în baza unui act autentic de preapartamentare;
• actul autentic se întocmește pe baza documentației cadastrale de preapartamentare, recepționate de OCPI;
• documentația cadastrală este întocmită de o persoană autorizată, pe baza autorizației de construire și a documentației aferente acesteia;
• prevederile privind preapartamentarea (art. 26 alin. (9)–(11) din Legea nr. 7/1996) vor intra în vigoare la 3 luni de la publicarea legii, respectiv în martie 2026.

• promisiunile se vor încheia doar în formă autentică, pe baza extrasului de carte funciară pentru bunul viitor;
• notarul trebuie să solicite notarea promisiunii în cartea funciară în aceeași zi sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.

2) Rezervările locuințelor viitoare

Legea nr. 207/2025 introduce reguli stricte pentru convențiile de rezervare în cazul locuințelor aflate în faza de proiect. Astfel, rezervările pot fi încheiate pentru cel mult 60 de zile, interval în care părțile trebuie să încheie fie promisiunea de vânzare-cumpărare, fie contractul de vânzare.

Sumele achitate de cumpărător cu titlu de rezervare:

• se scad din prețul final al locuinței;
• nu pot depăși 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute a convenției de rezervare.

În situația în care, la expirarea termenului de 60 de zile, nu se încheie promisiunea sau contractul din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta este obligat să restituie integral sumele încasate, în termen de 30 de zile.

3) Avansurile plătite în baza promisiunilor de vânzare

Legea nr. 207/2025 reglementează modul în care pot fi gestionate avansurile achitate de cumpărători în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare pentru locuințe viitoare. Astfel, sumele plătite cu acest titlu trebuie:

• să fie depozitate într-un cont bancar distinct, deschis pe numele dezvoltatorului și dedicat exclusiv proiectului pentru care a fost plătit avansul;
• să fie utilizate numai în scopul dezvoltării proiectului;
• să fie cheltuite în limita a maximum 25% din preț pentru lucrările de rezistență și, după finalizarea acestora, maximum 20% din preț pentru lucrările de instalații.

Utilizarea avansurilor în alte scopuri decât cele prevăzute de lege este interzisă și se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul anterior, dacă fapta nu constituie infracțiune.

Prin Legea nr. 207/2025, legiuitorul a urmărit să introducă mai multă transparență în etapa precontractuală a tranzacțiilor imobiliare privind locuințele viitoare. Noile reguli impun formalități cadastrale prealabile (notarea autorizației de construire și preapartamentarea) și consolidează rolul publicității imobiliare ca instrument de informare și protecție a cumpărătorilor.